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浅谈万达广场城市综合体的商业地产价值实现
发布时间:2013-12-29 点击率:1688

浅谈万达广场城市综合体的商业地产价值实现

王剑超

摘要:随着经济快速发展和消费型社会转型,我国将进入商业地产快速发展阶段,城市综合体是城市的重要组成。万达广场经过三代房地产产品的发展,目前的城市综合体开发运营模式,既是商业的成功,也是投资模式的成功。其商业地产价值实现的途径,对于目前大量涌入商业地产开发的开发商而言,具备参考意义。

关键字:城市综合体;商业地产;价值实现;万达广场

 


引言

随着经济快速发展和消费型社会转型,我国将进入商业地产快速发展阶段,同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大,使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅市场,资金的涌入使得商业地产价格涨幅超过租金涨幅。然而,商业地产风险与机遇并存,拥有运营能力、核心地段物业和资金实力的公司将胜出。

 

一、商业地产和城市综合体介绍

商业地产,包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场等和写字楼、酒店及多种业态组合的城市综合体形式。随着收入水平及文化素质的提高,城市人口的消费需求逐渐朝向复合化感性化方向发展,不只满足单纯的购物,而是希望同时进行购物、休闲、聚会等系列活动,因此一站式满足人们的多元化需求、创造愉悦体验的城市综合体渐成潮流。

城市综合体将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,拥有齐备的生活系统,兼具商务、商业、居住、娱乐功能,成为百万市民向往的生活目的地、能停留一天的商业建筑群。

 

二、万达广场三代商业地产产品的发展路线

作为城市综合体开发商的翘楚,万达商业地产项目的运作,从核心地段选址、规划模型、成本测算、低价取地,到取地开工、极速拿四证、迅速建设、快速销售、加速结算与交付,再到共同发展、平均租金、先租后建、技术对接、满铺开业等,无不体现着价值管理的原理与精髓。万达的声望随着城市综合体的成功开业而大幅上升,业界普遍认可万达是中国商业地产的龙头企业。不仅在规模上,而且在商业模式上也都领先于其他企业。

万达商业地产的发展为三个阶段,即单店模式、组合模式和城市综合体模式。

2002-2003年开发完成的万达广场为第一代产品,一般选址在中心城市核心商圈,占地2万平方左右,建筑面积五六万平米呈独立盒子外观,主力店主要是沃尔玛超市;一至三层规划布局分别是精品店、超市、家居等。其盈利模式是,将80%的面积自持并作为低价主力店租给沃尔玛产生影响力,通过其余20%面积出售解决现金流。虽然销售情况良好,但小商铺承担了大量的成本压力,经营状况普遍不好,商业业态也较单一。

 万达广场第二代产品开发时间为2004--2005年,仍然选择中心城市核心商圈,但占地和建筑面积明显较第一代万达广场增加,分别达5 万和15万平方;主力店增加到4家,有百货、超市、建材家电卖场和影院;对应建筑形态表现为四五个独立单体盒子楼宇通过室外步行街联系。盈利模式靠大面积整售部分商业面积获得收益。不足之处表现在零售类比例偏大占总经营面积80%以上,导致商业之外的娱乐、体育、酒店等业态缺乏。

2006年之后的第三代万达广场才能称为城市综合体,对比第一代和第二代的模式,城市综合体有了大改变。首先选址上离开城市核心商圈,选择城市副中心或新区中心;面积继续膨胀,占地达10-20万平方、建筑面积达40-80万平米,其中仅商业规模就在15-20 万平;涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓、超级购物中心、商业街区、广场及高尚居住社区等房地产形态,主力店扩大到百货、超市、专业卖场、影院、美食等,主力店和单店的比例从之前的8:2变为5:5。盈利方式为核心商业只租不售,只卖非商业之外的产品如写字楼、公寓,就能完全解决现金流的问题。更为重要的是,万达广场城市综合体在运营中,创造出新的城市中心。

 

三、万达广场城市综合体的商业地产价值实现

城市综合体的赢利模式包括两部分,一是商用物业的经营与持有,二是住宅、写字楼或SOHO等可以变现的房地产品种开发,这两部分互相补充以平衡开发商的短期资金压力和长期资产增值。万达广场找到了比较好的发展模式,核心商业面积长期持有,租金收益和物业增值收益成为长期增值的主要盈利点。

1、以售养租方式把握现金流平衡是价值实现的重要模式

商业地产开发商如以商业地产为单一业务,缺少住宅、写字楼等业务支撑,因为房地产开发的现金流出数额巨大时间短,而商业地产的租金收入是长期稳定的现金流,不能满足商业地产开发期和运营初期的资金要求,企业存活下来非常困难。把握资金现金流平衡,即持大量优质商业物业沉淀大宗资产,与解决短期地产开发快速发展的资金再循环,是万达实现财务稳健的关键。万达广场商业地产发展早期,第一代店模式通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力,再通过高价出售底铺盈利。第二代店虽然主力店数量增加,但仍然要靠底铺大量出售迅速回笼现金。虽然初步实现以售养租,但卖底铺带来的问题也是显而易见的,卖出去以后由于过于分散,整体经营的难度很大。

万达广场城市综合体实现了真正意义上的以售养租,既满足现金流平衡,又不造成整体经营效果上的冲突。与之前产品相比,规模上大幅增加了大量写字楼和住宅产品,随着万达广场的品牌深入人心,住宅和写字楼得以高溢价出售。商业地产周边附属开发的住宅与部分写字楼高溢价销售带动的现金流,则支持商业物业的持有反哺“养”着商业地产的铺位,在之前模式中,那些铺位绝大部分一度完全出售,而现在万达则完全有底气只以租的形式实现统一商业管理,促进整体商业目标的实现。

2、完整的经营价值链,从拿地、设计、规划、招商、管理都是由万达自己把控。

自从确定了商业模式,万达集团总部几年前搬进北京,以便对接政府、媒体、商家、金融、人才资源。城市综合体是万达多年经营商业地产的基础上,持续发展并逐步完善的核心产品。城市综合体将大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能通过将不同的业态融为一体,有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能,在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中,重视建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动,商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联,引导商业中心顾客合理流动,满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求,成为商业中心的灵魂与纽带,树立了良好的品牌形象。

3、取得地方政府对万达的支持和信任无疑也是商业价值成功的重要因素。

万达广场的项目时的关注点首先是政府,这是前提。很多地方政府期望能在任期内完成一定的业绩,通过项目辐射周边,产生更好的综合性效应,万达广场的快速运营发展恰好迎合了地方政府的心态。万达城市综合体不仅是优秀的建筑设计,同时包涵优秀的商业策划和商业运营,保证项目建成后能按期开业,开业后能形成凝聚力,解决了政府的担忧。土地出让金是一次性收入,但是商业税收却是长期的,更不用说500强企业入住、商业中心等等对于地方城市政绩宣示的好处。

更重要的是万达善于用商业地产作为筹码向政府拿地,即使在招拍挂的政策背景下,由于地方对开发商准入条件的限制,万达能做到低价拿地,甚至拿地价格比纯住宅还低。2008年万达广场新开的项目都是地方政府邀请的,给的价格非常优惠,住宅和写字楼打折出售都有钱赚早已是业内公开的评价。何况万达广场已经在全国获得了一定知名度的前提下,那么住宅、办公均能实现成功高溢价销售,商业土地成本也自然下降。这就是“城市综合体”某一方面的本质。万达广场城市综合体中的低廉地价足以保证持有物业的开发,待开发贷款还清之后,低投入地拥有了一个商业物业。

4、拥有大量优质商业资源是万达的又一利器。

万达广场城市综合体的商业大部分为只租不售,目前已拥有1000多家签订合作协议的商家,其中有50个左右是大的主力业态,60-70个为次主力业态,这些商家都是“跟着万达走”,万达广场到哪里,他们就开到哪里,这种经营模式被称之为“订单地产”。订单地产的概念是先寻找有意向签约合作的客户,再根据客户所需拿地、规划、修建,其好处是资金链的稳定,谈妥主力店后,等商场开业的时候至少有50%以上的店面是已经租出,一般都能做到满铺开业,那么租金更是有保障。万达广场将租出的商业面积带租赁合约向银行抵押,还可获得一笔银行贷款,从而支撑开发所需资金。

除战略合作的商业伙伴支持外,万达广场经过10年发展,已有自营的万千百货、万达院线、大歌星、五星级酒店成为最主要的几个核心的主力店,这一块自有的商业主力店也能快速的支持到万达的迅速开业。目前万达广场城市综合体已形成九大主力业态,包括万千百货,大玩家电子游艺广场,大歌星娱乐广场,万达影城IMAX、国美电器数码广场和精品餐饮酒楼、豪华商务酒店等。

 

四、结束语

万达广场城市综合体的成功是商业的成功,也是投资模式的成功,万达从第一代卖单店和第二代复合店卖街铺,到现在只卖非商业之外的产品如写字楼、公寓,既达成了综合体规模上的城市标志性象征的目的,又解决了产品链和资金链的最优组合和良性循环,正在逐步实现从原来以营销为导向的订单地产向持有型订单地产的重大转折,不但为企业资产快速增值拓宽道路,也为真正的资本之路搭建了坚实的基础。

而城市综合体虽然具有很多优点,但并不是所有开发商和所有城市都适合开发,它对开发商和城市有着极高的要求。相对住宅市场,商业地产投资回收期长,风险高,专业性明显高于住宅市场,运营、地段、资金、和企业资源,是商业地产发展四大要素;拥有这些资源的公司将面临较好的发展机遇,而同时缺少专业运营能力和资金实力不足的公司也将面临很大的风险。

 

参考文献:

[1] 李晓刚. 城市综合体布局规划研究——以厦门为例 [J].现代城市研究,2010(12):24-28.

[2] 施瑛 潘莹. 高效低耗集约化的城市综合体研究 [J].华中建筑,2010(6):36-39.

[3] 章惠生. 城市综合体——商业地产的主流模式 [J].城市开发,2010(2):72-73.

[4] 祖东锋. 二三线城市房地产企业开发模式研究 [J].现代商业,2010(30):75-76.



 

Discussion on the commercial real estate value realization of Wanda Plaza City complex

Wang Jian-chao

(Department of Architectural Engineering,,Fujian Chuanzheng Communications college,Fuzhou,Fujian 350007,China)

Abstract:With the rapid economic development and consumer-oriented social transformation, our country will enter a stage of rapid development of commercial real estate, urban city complex is an important component. after three generations of real estate product development, the current city complex development of Wanda Plaza and operation mode, is not only the success of the business, but also the success of investment model. Realization of its commercial real estate will influnce the current commercial real estate development.

Key words:city complex; Commercial real-estate; value realization; wanda plaza
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