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对化解房地产库存 促进房地产持续发展的建议
发布时间:2015-12-28 点击率:911
  

 

2015年中央经济工作会议明确了宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路。会议七次提及“住房”一词,特别强调“要化解房地产库存,促进房地产持续发展”。会议将化解房地产库存列入了2016年经济工作的五大任务之一。作为业内专业人士,我侧重谈谈操作层面的点滴思考。

一、就房地产业而言,长期目标是促进行业持续发展,近期的紧迫任务是化解库存。改革发展政策要分层级,哪些是基本面的、宏观的、长期的,明确要稳住。哪些是局部的、微观的、临时的,需要活的就该放。解决现实困难,应该坚持问题导向,稳、准、活,市场就有信心。繁荣的市场是由信心汇聚的。

二、积极探索产权制度改革。我国实行城市市区土地国家所有及农村和城市郊区土地农民集体所有制,农民宅基地、自留地、自留山归农民集体所有。城市房屋所有权人,仅享有受年期限制的国有土地使用权,国有土地出让最高年期居住为70年,工业50年,商业40年。农民住宅流转也受户籍限制。建议遵循通行的房地合一原则,取消土地有期限使用规定,让房地产所有权人完整享有房屋连同其占用土地的占有、使用、收益及处分权利,即完整享受所有权,取消农民宅基地流转制约,激活农村土地承包经营权流转。如此,中国房地产业将发生翻天覆地的改变,城乡风貌必定焕然一新。

三、按小康标准人均住房35㎡测算,我国商品房竣工待售面积约7亿㎡,可供2亿人居住,这还不包括在建待售的“期房”。同时,各地商品房库存量呈现结构不平衡的特点,特别是去年以来,在纷纷放开限购限贷令情况下,商品住宅库存逐渐消化,但受电商发展供地结构失衡、信贷限制、租售比倒佳,特别是对房地产未来涨价预期低落等因素影响,商业业态的库存量仅成上升状趋势。化解房地产库存任务十分艰巨。库存高企的最主要原因,源于“砖家”鼓吹的“经营城市”和地方政府近乎相依为命的土地财政以及宽松货币政策。就大范围而言,无论当下还是长远,去库存首先依赖于(地方)政府有计划节制性的土地供应政策落到实处。没有更好的可替代的财政收入来源,地方政府不能忍受土地财政急速下降的切肤之痛,不能把握房地产供求平衡规律,合理确定土地供应总量、结构和时序,急功近利盲目供地,房地产供给持续大于有效需求的结构性矛盾就无法解决。

四、宽松的货币政策直接助推了房地产业的虚假“繁荣”。化解库存,还得要依靠适度宽松的货币包括信贷政策。房地产信贷资产证券化,住房公积金贷款资产证券化,都可提升信贷资金规模。时下各地住房公积金贷款审批周期过长,急需改变。

五、税收方面,要结构性推出营业税、契税等减免规定。积极探索房贷利息抵扣个人所得税政策尽快实施。尽力活跃房地产市场交易,对刚需购房给予特别优惠,鼓励改善性购房,不歧视投资性购房。

六、推进旧城区、棚屋区改造。政府购买存量商品房作为公租房、廉租房、限价房、经济适用房等保障性用房。城市房屋征收补偿货币化等均可创造流动性和购房需求,直接利于化解库存。

七、加快户籍改革,促进城镇住房消费和商业地产兴盛。建议各地尽快给予商业地产与商品住宅同等的政策,让购买商业地产的购房者享受落户、子女入学等系列鼓励政策。同时,支持房地产企业对不符合市场需求的SOHO等项目进行转型,促进非住宅类库存量消化。

八、改进供给创造新需求。我国人均GDP近8000美元,生存消费正转为发展消费。现有房地产库存大多属于中低端过剩,创新产品、高质量产品供给不足。房地产业绿色发展、创新趋动不足。要推动房企并购重组,优胜劣汰,大力降低成本,提质增效。不少新区和城郊楼盘受制于基础设施和公共服务设施不配套而大量空置。企业与政府各自精进、紧密合作,一定能够激活新需求。

九、修订法律,放松管制,让市场主体自主作为。允许房地产开发企业自行适当调整开工和竣工时间。对已缴清全部地价款项的大宗土地,允许分宗办理土地使用权证,支持房企融资。允许房企根据市场需求,申请调整商住比例。允许房企在不改变用地性质、容积率等规划条件下,在预售前调整在建商品房户型结构。

十、国家要从长远角度,对房地产业进行规划,合理定位,进行常态化的长效管理。我们的房地产调控政策似乎一直没走出“放就乱,管就死”的怪圈。产业政策要准,就要总体设计,也要因地因时因势制宜,要兼顾公平和效率。讲求决策民主化、科学化,出台政策要从群众中来,集思广益,注重实效,相信民间有高手,广泛征求社会各界意见建议,不搞单个部门个别人员密室造车。由地方政府牵头,国土、住建(房管)、规划、教育、公安、财政、金融、工商、发改等多部门联动,才能形成合力。

十一、就福建而言,建议发挥多重政策叠加优势,立足自身特色,在微观政策“活”字上大做文章。

1、放开境外人士购房。福建地处海峡西岸,近邻港澳,对台、港、澳优势明显,闽籍侨胞恋祖爱乡,人数超过1500万,且实力雄厚。

2、福建环景优美、气候宜人,交通便捷、咨讯通畅,经济发达、旅游资源丰富独特,旅游地产化解库存潜力巨大。同时,研究出台专项政策,鼓励养老业整合库存房地产。

3、政府主导推行房屋产权按份共有。此举可助推低收入阶层提前梦圆住房。亦可吸引专业人才、产业人才进驻福建。

 

 

 

二零一五年十二月三十一日

撰稿人:雷云

  
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